IBI, IRPF y gastos deducibles: guía fiscal completa para propietarios en 2026

Introducción

Si tienes un piso en alquiler, Hacienda quiere saber cuánto has ganado. Pero también te permite restar todos los gastos necesarios para obtener ese ingreso antes de calcular el impuesto. Muchos propietarios declaran solo los ingresos y se olvidan de los gastos, pagando un IRPF innecesariamente alto.

La lógica fiscal es simple: ingresos menos gastos deducibles igual a rendimiento neto. Y después, si aplica, se calcula la reducción por alquiler de vivienda habitual. Conocer bien ambas partes de la ecuación puede suponer una diferencia de varios miles de euros al año.

¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?

Si eres propietario y alquilas una vivienda, los ingresos obtenidos tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario, salvo que se trate de una actividad económica con empleados. La reducción solo se aplica cuando el inmueble se destina a vivienda habitual del inquilino y no es aplicable a alquileres turísticos o de temporada que no cubran una necesidad permanente de vivienda.

Para declarar correctamente los rendimientos de alquiler en la Renta 2026, los propietarios deben distinguir entre alquiler de vivienda habitual, arrendamientos turísticos y alquileres comerciales, ya que la fiscalidad varía en cada caso.

Todos los gastos deducibles: la lista completa

• IBI y tasas municipales

Los tributos y recargos no estatales, entre otros el IBI, la tasa de basuras y el alumbrado, son deducibles, excluidas las sanciones. Es uno de los gastos que más propietarios olvidan incluir. Si el piso no ha estado alquilado todo el año, solo se deduce la parte proporcional a los meses de arrendamiento efectivo.

• Intereses hipotecarios y gastos de financiación

Son deducibles los intereses y demás gastos de financiación de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien. Se establece un límite máximo para la deducción de los intereses y gastos de financiación: no podrán ser superiores al importe del rendimiento íntegro del inmueble. El exceso podrá compensarse en los cuatro años siguientes.

• Reparaciones y conservación

Son deducibles los gastos de conservación y reparación de los bienes productores de los rendimientos, como los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones. Importante: las mejoras y ampliaciones no son deducibles de forma inmediata, sino que se amortizan.

• Amortización del inmueble

La amortización anual es un 3% sobre el mayor de estos dos valores: el valor de adquisición o el valor catastral de la construcción, descontando en ambos casos la parte correspondiente al suelo, ya que solo se amortiza la construcción y no el terreno. Es uno de los gastos más importantes porque puede hacer que el rendimiento neto sea negativo y eliminar la carga fiscal por completo.

Ejemplo: Piso adquirido por 200.000€ (valor de construcción 160.000€). Amortización anual deducible: 4.800€. Para un propietario en el tramo del 30% de IRPF, el ahorro fiscal es de 1.440€ anuales solo por este concepto.

• Seguros

Las primas de seguros de hogar, responsabilidad civil, robo o incendios son deducibles si las paga el arrendador. También es deducible el seguro de impago de alquiler, una de las coberturas más recomendables para propietarios y cuyas primas suelen oscilar entre el 2 y el 4% de la renta anual.

• Comunidad de propietarios

Los gastos de comunidad pagados por el propietario son plenamente deducibles. Si el piso no ha estado alquilado todo el año, se prorratean en proporción a los días de arrendamiento efectivo.

• Mobiliario y electrodomésticos

Los gastos en electrodomésticos o enseres incluidos en la vivienda alquilada son deducibles mediante amortización del 10% anual durante 20 años, siempre que estén incluidos en el mobiliario del inmueble y su utilización esté justificada por un periodo superior al año.

• Suministros

Si el propietario paga luz, agua o gas, podrá deducir el 100% de las facturas. Arrenta Si los paga el inquilino, no son deducibles para el propietario.

• Gastos de gestión y administración

Son deducibles los honorarios de administrador de fincas, los gastos de agencia inmobiliaria para encontrar inquilino, los honorarios de gestoría para la declaración y los gastos de defensa jurídica.

• Sistemas de seguridad

Los sistemas de seguridad generan deducciones fiscales cuando son necesarios para obtener ingresos, como ocurre con viviendas alquiladas. Tanto el pago mensual como la inversión en equipos de alarma pueden deducirse íntegramente si están asociados a la obtención de rentas.

• Certificado de eficiencia energética

El coste del certificado de eficiencia energética se incluye como gasto deducible en la declaración. Su obtención es obligatoria para alquilar y su coste, entre 80 y 200€, es íntegramente deducible.

Las reducciones sobre el rendimiento neto: hasta el 90%

Una vez calculado el rendimiento neto (ingresos menos gastos), se aplica la reducción correspondiente. Esta reducción solo aplica al alquiler de vivienda habitual.

Las reducciones son las siguientes: 90% para nuevo contrato en zona tensionada con una rebaja mínima del 5% respecto al contrato anterior; 70% si alquilas a jóvenes de entre 16 y 35 años en zona tensionada; 60% si has ejecutado obras de rehabilitación energética acreditadas en los dos años previos; y 50% en el resto de supuestos de arrendamiento habitual.

Contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: Los contratos de alquiler firmados antes del 26 de mayo de 2023 que siguen vigentes en 2026 pueden aplicar una reducción general del 60% sobre el rendimiento neto anual.

Errores más frecuentes que cuestan dinero

Los errores más habituales son aplicar reducciones sin cumplir los requisitos o sin comprobar la fecha del contrato; confundir reparación con mejora, ya que no siempre deducen igual; no declarar ingresos por pocos meses o por alquiler en plataformas; y no conservar los justificantes de gastos.

Otros errores frecuentes: no incluir la amortización (el más costoso por omisión), no prorratear correctamente los gastos en inmuebles que no han estado alquilados todo el año, y no aplicar la reducción correspondiente al tipo de contrato.

Ejemplo práctico completo – Madrid 2026

Piso alquilado por 1.400€ mensuales durante 12 meses. Ingresos anuales: 16.800€.

Gastos deducibles: IBI 450€, comunidad 1.200€, seguro hogar 280€, seguro impago 500€, intereses hipoteca 2.100€, reparaciones 600€, amortización inmueble (3% sobre 180.000€) 5.400€, gestoría 200€. Total gastos: 10.730€.

Rendimiento neto: 16.800 - 10.730 = 6.070€.

Aplicando reducción del 50% (contrato posterior a mayo 2023, fuera de zona tensionada): base imponible de 3.035€.

IRPF a pagar (tramo del 30%): aproximadamente 910€. Sin aplicar los gastos deducibles habría tributado por 5.040€. El ahorro total: +4.100€ anuales.

Cómo SmartLandlord automatiza tu fiscalidad

Llevar el control de todos estos gastos durante el año, prorratearlos correctamente y aplicar las reducciones adecuadas requiere orden y conocimiento de la normativa. SmartLandlord centraliza la gestión documental de cada inmueble, registra todos los gastos con sus justificantes y calcula automáticamente el rendimiento neto y la reducción aplicable según el tipo de contrato y la ubicación del inmueble. Al llegar la campaña de la Renta, todos los datos están listos y organizados.

Conclusión

La fiscalidad del alquiler en España ofrece herramientas muy potentes para reducir la carga tributaria de forma legal: gastos deducibles, amortización y reducciones de hasta el 90%. El problema no es la ley, sino desconocerla. Un propietario bien informado puede reducir su IRPF por rentas de alquiler a la mitad o más, simplemente aplicando correctamente lo que ya está previsto en la norma.

Aviso legal: Este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento fiscal. Consulte con un asesor fiscal antes de presentar su declaración.